當銷(xiāo)售回歸自住需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入總量穩定、區域分化的新階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少自住需求？整體市場(chǎng)的銷(xiāo)售中樞是多少？哪些區域和城市更具市場(chǎng)潛力？
1、六大因素支撐我國房地產(chǎn)中長(cháng)期市場(chǎng)空間
第一，城鎮化推進(jìn)，大量農村人口持續進(jìn)城2018年我國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。我國城鎮化仍處于快速發(fā)展階段，預計未來(lái)十年城鎮化率年均提升1個(gè)百分點(diǎn)、年均1300萬(wàn)農村人口轉變?yōu)槌擎偝Ｗ∪丝凇?/span>
第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動(dòng)人口占全國流動(dòng)人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來(lái)，城市間經(jīng)濟發(fā)展不平衡將推動(dòng)人口持續從欠發(fā)達城市向較發(fā)達城市遷移。
第三，住房消費升級。一是觀(guān)念升級。98年以前買(mǎi)公房，解決“有房住”問(wèn)題。98年房改后住房消費商品化，滿(mǎn)足便民化居住需求。進(jìn)入21世紀，居民追求生活品質(zhì)，住房消費持續升級，購買(mǎi)高品質(zhì)商品房。二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務(wù)保障的地方中小房企向標準化運營(yíng)、服務(wù)完善的品牌房企集中。
第四，居住條件改善。一是住房質(zhì)量改善空間大，根據2015年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業(yè)人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五，經(jīng)濟增長(cháng)帶動(dòng)居民住房消費。居民居住消費和經(jīng)濟發(fā)展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國，居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著(zhù)溫飽問(wèn)題解決，經(jīng)濟增長(cháng)對住房消費帶動(dòng)力增強。1985至2018年，我國城鎮居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比從4.8%增加至24%。我國經(jīng)濟基數低增速快，增長(cháng)空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實(shí)際GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消費20年匹配的是改革開(kāi)放40年經(jīng)濟大發(fā)展，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)將繼續帶動(dòng)居民住房消費增加。
第六，家庭結構變化，規模小型化。2017年我國家庭戶(hù)均人數2.99人，1-2人家庭戶(hù)占比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個(gè)百分點(diǎn)。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比，我國家庭規模有進(jìn)一步小型化空間。一是隨著(zhù)婚姻觀(guān)念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚后自立門(mén)戶(hù)，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶(hù)增加。
2、總量穩定，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大潛力
六大因素產(chǎn)生三大自住房需求。一是城鎮人口增長(cháng)需求，受益于城鎮化推進(jìn)和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房質(zhì)量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，受益于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長(cháng)帶動(dòng)住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
2019-2030年，全國自住房需求年均11.7億平，超過(guò)2013年全國商品住房銷(xiāo)售面積11.6億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷(xiāo)售面積。城鎮常住人口增長(cháng)、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城鎮常住人口增長(cháng)需求中99.8%來(lái)自于快速城鎮化階段下大量農村人口進(jìn)城，僅0.2%來(lái)自于城鎮常住人口自然增長(cháng)。城市更新需求在2019-2020年主要來(lái)自于棚改貨幣化安置；2021年開(kāi)始以舊城改造為主，并隨城市存量面積增長(cháng)而持續增加。居住條件改善需求在未來(lái)十年持續增加，并從2020年開(kāi)始成為最主要需求來(lái)源，市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代。
3、區域分化，市場(chǎng)空間向一二線(xiàn)城市和主要城市群集中
2019-2030年，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平，占全國8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷(xiāo)售面積占比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市需求占比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應增加，中低收入群體住房條件改善。二線(xiàn)城市需求占比提升，主要受益于常住城鎮人口增加。35個(gè)二線(xiàn)城市相對于本省的經(jīng)濟-人口比平均1.6，經(jīng)濟發(fā)展水平和教育醫療等配套在省內具有絕對優(yōu)勢，持續吸引區域內三四線(xiàn)城市人口流入。三四線(xiàn)城市需求占比下降，一是由于人口凈流出，2018年三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟-人口比僅為0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮常住人口中行政區劃調整占比較高，存在大量帶房入城現象。
2019-2030年，商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長(cháng)三角、長(cháng)江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群，年均需求1-2.1億平，占全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關(guān)中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群，年均需求0.26-0.56億平，占全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長(cháng)、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群，年均需求0.24億平以?xún)?，占全國比重不高?.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個(gè)特征。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著(zhù)。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。
1、六大因素支撐我國房地產(chǎn)中長(cháng)期市場(chǎng)空間
第一，城鎮化推進(jìn)，大量農村人口持續進(jìn)城2018年我國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。我國城鎮化仍處于快速發(fā)展階段，預計未來(lái)十年城鎮化率年均提升1個(gè)百分點(diǎn)、年均1300萬(wàn)農村人口轉變?yōu)槌擎偝Ｗ∪丝凇?/span>
第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動(dòng)人口占全國流動(dòng)人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來(lái)，城市間經(jīng)濟發(fā)展不平衡將推動(dòng)人口持續從欠發(fā)達城市向較發(fā)達城市遷移。
第三，住房消費升級。一是觀(guān)念升級。98年以前買(mǎi)公房，解決“有房住”問(wèn)題。98年房改后住房消費商品化，滿(mǎn)足便民化居住需求。進(jìn)入21世紀，居民追求生活品質(zhì)，住房消費持續升級，購買(mǎi)高品質(zhì)商品房。二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務(wù)保障的地方中小房企向標準化運營(yíng)、服務(wù)完善的品牌房企集中。
第四，居住條件改善。一是住房質(zhì)量改善空間大，根據2015年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業(yè)人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五，經(jīng)濟增長(cháng)帶動(dòng)居民住房消費。居民居住消費和經(jīng)濟發(fā)展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國，居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著(zhù)溫飽問(wèn)題解決，經(jīng)濟增長(cháng)對住房消費帶動(dòng)力增強。1985至2018年，我國城鎮居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比從4.8%增加至24%。我國經(jīng)濟基數低增速快，增長(cháng)空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實(shí)際GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消費20年匹配的是改革開(kāi)放40年經(jīng)濟大發(fā)展，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)將繼續帶動(dòng)居民住房消費增加。
第六，家庭結構變化，規模小型化。2017年我國家庭戶(hù)均人數2.99人，1-2人家庭戶(hù)占比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個(gè)百分點(diǎn)。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比，我國家庭規模有進(jìn)一步小型化空間。一是隨著(zhù)婚姻觀(guān)念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚后自立門(mén)戶(hù)，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶(hù)增加。
2、總量穩定，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大潛力
六大因素產(chǎn)生三大自住房需求。一是城鎮人口增長(cháng)需求，受益于城鎮化推進(jìn)和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房質(zhì)量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，受益于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長(cháng)帶動(dòng)住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
2019-2030年，全國自住房需求年均11.7億平，超過(guò)2013年全國商品住房銷(xiāo)售面積11.6億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷(xiāo)售面積。城鎮常住人口增長(cháng)、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城鎮常住人口增長(cháng)需求中99.8%來(lái)自于快速城鎮化階段下大量農村人口進(jìn)城，僅0.2%來(lái)自于城鎮常住人口自然增長(cháng)。城市更新需求在2019-2020年主要來(lái)自于棚改貨幣化安置；2021年開(kāi)始以舊城改造為主，并隨城市存量面積增長(cháng)而持續增加。居住條件改善需求在未來(lái)十年持續增加，并從2020年開(kāi)始成為最主要需求來(lái)源，市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代。
3、區域分化，市場(chǎng)空間向一二線(xiàn)城市和主要城市群集中
2019-2030年，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平，占全國8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷(xiāo)售面積占比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市需求占比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應增加，中低收入群體住房條件改善。二線(xiàn)城市需求占比提升，主要受益于常住城鎮人口增加。35個(gè)二線(xiàn)城市相對于本省的經(jīng)濟-人口比平均1.6，經(jīng)濟發(fā)展水平和教育醫療等配套在省內具有絕對優(yōu)勢，持續吸引區域內三四線(xiàn)城市人口流入。三四線(xiàn)城市需求占比下降，一是由于人口凈流出，2018年三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟-人口比僅為0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮常住人口中行政區劃調整占比較高，存在大量帶房入城現象。
2019-2030年，商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長(cháng)三角、長(cháng)江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群，年均需求1-2.1億平，占全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關(guān)中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群，年均需求0.26-0.56億平，占全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長(cháng)、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群，年均需求0.24億平以?xún)?，占全國比重不高?.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個(gè)特征。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著(zhù)。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。